Porady

Czy budowa oranżerii wymaga pozwolenia? Przepisy prawa i wskazania orzecznictwa sądowego

Wypoczynkowy ogród zimowy czy szklana oranżeria z tropikalnymi roślinami w donicach to pomieszczenia, które najczęściej nie są uwzględniane w pierwotnych projektach domów, lecz zostają dobudowane później, gdy domownicy odczują potrzebę powiększenia swojej przestrzeni rekreacyjnej. Budowa dodatkowego przydomowego obiektu nastręcza jednak rozmaitych wątpliwości o charakterze prawnym. W końcu to przedsięwzięcie większe niż popularna budowa zadaszenia tarasu. Jakie pozwolenia są w tej sytuacji wymagane i gdzie powinniśmy się o nie ubiegać? Przywołujemy odpowiednie przepisy prawa i wskazania orzecznictwa sądowego.

Gdzie zgłosić zamiar budowy oranżerii?

Art. 29 ust. 1 pkt 2 i art. 30 st. 1 pkt 1 Prawa budowlanego mówią, że zamiar budowy przydomowej oranżerii lub ogrodu zimowego o powierzchni zabudowy, która nie przekracza 35 mnależy zgłosić w starostwie powiatowym bądź urzędzie miasta na prawach powiatu. Ta uproszczona procedura znajduje jednak zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy na każde 500 mpowierzchni działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z grupy, która obejmuje zarówno oranżerie, jak i przydomowe ganki oraz wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże czy wiaty -wszystkie o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m2

Do takiego zgłoszenia trzeba dołączyć szkice bądź rysunki oranżerii wykonane przez inwestora, a także mapę/plan działki z zaznaczoną przyszłą lokalizacją obiektu. Konieczne będzie również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych.

Warto pamiętać, że na składanym zgłoszeniu zaznacza się termin rozpoczęcia robót budowlanych, a co za tym idzie uwzględnić fakt, iż musi być on wyznaczony co najmniej 21 dni po terminie doręczenia zgłoszenia, gdyż tyle dni przysługuje staroście bądź prezydentowi miasta na wniesienie sprzeciwu wobec naszego projektu. W praktyce okres ten może się jeszcze wydłużyć, jeżeli otrzymamy wezwanie do uzupełnienia ewentualnych brakujących w zgłoszeniu dokumentów.

Jeśli zaś oranżeria, którą chcemy zbudować ma mieć powierzchnię większą niż 35 m2 albo wyczerpaliśmy już limit wzmiankowanych obiektów, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Potrzebujemy wówczas projektu budowlanego oranżerii sporządzonego przez uprawnionego do tego architekta.

Usytuowanie oranżerii

Wątpliwości natury prawnej nastręcza też pytanie o to, gdzie może być usytuowana planowana przez nas oranżeria. Niestety nie rozwiewają ich przepisy prawa, dlatego w tym przypadku musimy sięgnąć do orzecznictwa sądowego. Dowiadujemy się z niego, że oranżeria (jak również ogród zimowy) – jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia – nie musi być osadzony bezpośrednio na gruncie. Możliwe jest zatem jego sytuowanie także na tarasach budynków mieszkalnych (wyrok NSA z 7.04.2011 r.,  II OSK 586/10).

Co więcej, zastosowanie w przepisach sformułowania „przydomowe” wskazuje, że ustawodawca dopuszcza możliwość stawiania oranżerii bezpośrednio przy budynkach mieszkalnych z wykorzystaniem ich elementów konstrukcyjnych (np. jednej ze ścian), a nawet ich komunikacyjne powiązanie poprzez wstawienie drzwi wewnętrznych (wyrok WSA w Poznaniu z 8.02.2018 r., II SA/Po 1001/17). Inny zapis uznaje ponadto, że oranżeria może być obiektem dobudowanym czy też umieszczonym na innym obiekcie (jak choćby dachu, balkonie czy tarasie), jednakowoż zawsze musi być ona wyodrębniona od pozostałej części tego obiektu, tak by jego ewentualna rozbiórka nie naruszyła konstrukcji obiektu połączonego (wyrok WSA w Gliwicach z 13.02.2019 r., II SA/GI 954/18).

Wreszcie przydatna może okazać się także informacja, że w sytuacji, gdy taras jest częścią legalnie wybudowanego budynku mieszkalnego, to posadowiona na nim oranżeria nie musi spełniać wymogów opisanych w art.12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż przepisy te były już uwzględniane podczas udzielania pozwolenia na budowę tego budynku.  Przepisy rozporządzenia dotyczące odległości obiektu budowlanego w postaci oranżerii od działki sąsiedniej miałyby zastosowanie tylko jeśli oranżeria została wzniesiona na gruncie jako obiekt wolnostojący (wyrok WSA w Warszawie z 28.09.2017 r. VIII SA/Wa 179/17).

Nasza gwarancja

atrakcyjna cena

Atrakcyjna cena

transport i montaż

Transport i montaż

stabilna konstrukcja

Stabilna konstrukcja

najwyższa jakość

Najwyższa jakość